Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır? Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle Türkiye’de yaygın olarak uygulanan bir gayrimenkul geliştirme modelidir. Bu modelde arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme gereği, arsa sahibi arsanın mülkiyetini (tamamını ya da bir kısmını) devreder; müteahhit ise bu arsa üzerine bina inşa eder ve bağımsız bölümlerden belli bir kısmını arsa sahibine verir.

Bu makalede kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, unsurları, hazırlanışı ve tarafların dikkat etmesi gereken hukuki ve teknik detaylar ayrıntılı şekilde ele alınmıştır.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan, müteahhidin arsa üzerinde bina inşa ederek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşmede hem arsa payı devri hem de eser sözleşmesi hükümleri birlikte yer alır.

Taraflar:

• Arsa sahibi: Arsanın mülkiyetine sahip olan gerçek ya da tüzel kişi.

• Müteahhit (yüklenici): Arsa üzerinde bina inşa etmeyi üstlenen kişi veya şirket.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

A. Hazırlık Süreci

1. İmar durumu araştırması: Arsanın imar durumu belediyeden öğrenilir. Kaç katlı bina yapılabileceği, emsal değeri, çekme mesafeleri gibi teknik konular netleştirilir.

2. Mimari proje ve paylaşım: Bağımsız bölümlerin sayısı, planı ve kime ait olacağı belirlenir.

3. Değerleme: Arsa ve yapılacak inşaatın değeri uzmanlar tarafından değerlendirilir.

B. Sözleşmenin Noter veya Tapuda Düzenlenmesi

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekil şartına tabidir. Bu sözleşme, noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ya da tapuda resmi şekilde düzenlenmelidir.

• Şekle uygun olmayan sözleşmeler geçersizdir.

3. Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Unsurlar

4. Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki ve Teknik Hususlar

A. Arsa Sahipleri İçin

1. İnşaat ruhsatı alınmadan tapu devri yapmayın.

   • Ruhsat alınmadan yapılan tapu devirleri hak kaybına neden olabilir.

2. Müteahhidin mali ve teknik yeterliliğini araştırın.

   • Daha önceki projeleri, finansal durumu ve referansları kontrol edilmelidir.

3. Bağımsız bölüm paylaşımı net olmalı.

   • Paylaşım açıkça yazılmalı, mimari projeyle birlikte belirlenmelidir.

4. Teminat alın.

   • Müteahhitten banka teminat mektubu veya ipotek alınabilir.

B. Müteahhitler İçin

1. Arsa üzerindeki şerh, ipotek ve takyidatları kontrol edin.

   • Projeye engel olabilecek hukuki kısıtlamalar araştırılmalıdır.

2. Sözleşmeye açık “teslim takvimi” konulmalı.

   • Geç teslim durumunda cezai şartlar göz önünde bulundurulmalıdır.

3. Projeyi ve ruhsatı sözleşme öncesi hazırlayın.

   • Mimari planlar sözleşme ekine konulmalı.

4. Arsa sahibinden noter onaylı taahhüt alın.

   • Proje süresince tapuda engel çıkarmayacağına dair.

5. Kat Karşılığı Sözleşmelerde Uyuşmazlıklar ve Yargı Süreci

En sık karşılaşılan uyuşmazlıklar:

• Sözleşmeye aykırı imalat

• Teslim süresinin aşılması

• Projenin yarım bırakılması

• Tapu devrinin yapılmaması

Yargı Yolu

• Taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıklar için Asliye Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi yetkilidir (duruma göre).

• Deliller (sözleşme, yazışmalar, teknik raporlar) önemlidir.

• Taraflar isterse arabuluculuk ya da tahkim yöntemlerini de tercih edebilir.

6. Sonuç ve Öneriler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında yüksek maliyetli ve uzun vadeli taahhütler içerdiğinden mutlaka uzman hukukçular ve teknik danışmanlar gözetiminde hazırlanmalıdır.

Hem arsa sahipleri hem müteahhitler için öneriler:

• Detaylı ve yazılı bir sözleşme imzalayın.

• Sözleşmeye mimari proje ve metrekare bazlı paylaşım ekleyin.

• Noter veya tapuda resmî şekle dikkat edin.

• Teslim süresi, cezai şartlar, sigorta, ruhsat gibi konuları netleştirin.

• Gerekirse tapuya “şerh” koydurun.